3.法律之间冲突。从法律规定上看，依据《中华人民共和国物权法》第30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权，自事实行为成就时发生效力。房屋盖成后就取得了物权，并不需要取得产权证即享有物权。《中华人民共和国物权法》第31条规定：依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记，未经登记，不发生物权效力。房屋建成，只要买受人买了房，房子交付后，买受人取得了实际占有权利，没有发证，物权无法发生变动。同时，《中华人民共和国物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。据此，从理论上讲，“小产权房”屋买卖合同应该有效。然而，根据《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项规定，因违反法律、行政法规强制性规定，“小产权房”买卖合同一般应认定为无效合同。
4.法律风险。一是无法取得产权证。即使买方取得有乡政府或村委会盖章所谓“产权”或类似文件，也不受法律保护，如果乡政府或村委会反悔，收回房屋，买方只能要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。二是存在交易风险。买方如果购买预售“小产权房”，由于售房者不受政府监管，行政机关也无法对预售行为审查，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付情形，买方无法讨回房款[5]。三是质量风险。“小产权房”建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买方利益很难得到维护。四是拆迁过程中风险。“小产权房”在使用中如果遇到国家征收，买方甚至无法得到任何补偿。
二、“小产权房”纠纷调查分析
笔者以开封市两级法院为例，对“小产权房”引发的纠纷进行深入调查分析。
人员类别 |
人
数 |
是否影响
社会诚信 |
是否造成社会资源浪费 |
法律之间是否存在冲突 |
是否存在
法律风险 |
是否能转
为大产权房 |
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