出租人破产，拍卖所得人应否继续履行租赁合同

高金伟

　　【案情简介】
　　原告郑某于1998年租用了某种子公司的11.3亩土地及地上之房屋，租赁租用期限为10年。在租赁期间，原告在租赁的土地上增添了不动产。2004年某种子公司破产，法院委托某拍卖行对其土地使用权及地上不动产进行拍卖，某有限公司以335万元的价格取得此土地的使用权及地上不动产的所有权。拍卖说明中规定：“如有租赁或赔偿总是由买受人负责”，某有限公司对此没有提出异议。之后，某有限公司对地上的不动产进行了拆除，其中包括原告添附的不动产在内。原告向法院提起诉讼，要求上述被告承担侵害其财产权的责任，并要求有限公司继续履行租赁合同。

　　【不同意见】

　　在认定有限公司是否应当继续履行租赁合同的问题上，有两种观点：

　　第一种观点认为，出租人破产后，租赁权应作为破产债权之一，并不具有优先受偿性，只能与其他债权人一样平均受偿，因此，承租人不得要求受让人继续履行租赁合同。

　　第二种观点认为，拍卖也是物的所有权转移的方式之一种，也应当受“买卖不破租赁”原则的约束，因此，有限公司应当受到租赁关系的约束，继续履行租赁合同。

　　笔者同意第二种意见。

　　【评析意见】

　　我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此项规定，学说上称为“买卖不破租赁”。现阶段，房地产市场活跃，不动产买卖频繁，同时，由于房价高，租赁房屋的人也越来越多，因此，实务中，租赁人与买受人之间经常会发生纠纷。因此，对此类问题的研究，无论在理论上还是在实践中，都有很大的价值。

　　一、买卖不破租赁的法律价值

　　房屋租赁是合同之一种，合同作为一种债的关系，具有不同于物权关系的重要特点，即合同关系具有相对性，而物权具有绝对性及优先性。合同关系的相对性是合同规则和制度赖以建立的基础和前提，也是我国合同立法和司法所必须依据的一项重要规则。[1]据此原理，债权是只能对特定人产生效力的请求权，合同当事人一方基于合同只能向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。例如，甲有郑板桥的一幅真迹，因急需用钱，故与乙签定了一份买卖合同，乙付清价款，但甲未交付标的物。此后，甲又将此幅真迹卖与丙，且已交付。这也就是一物二卖。在这种情形下，乙不得基于买卖合同向丙主张此幅真迹的所有权，只能依债务不能履行的规定向甲请求违约责任。依据债的相对性的原则，在租赁关系中，出租人将租赁物的所有权转让给第三后，承租人不得以租赁合同来对抗受让人。但是合同法却规定了承租人可以对抗受让人。究其原因，是立法政策取向于保护承租人的权利，因而使得租赁权呈现出物权化的倾向，学理上也称租赁权为“物权化的债权”。法律之所以对承租人给与特别保护,不是基于出租人与承租人间的一种承诺,而是因为承租人一般在经济上处于弱势，而居住却是人的基本的生活需求，故各国立法一般赋予租赁权以对抗性，意在平衡各方利益，这也反映了法律的价值之一是实现社会的最终的公平。