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出租人破产,拍卖所得人应否继续履行租赁合同

出租人破产,拍卖所得人应否继续履行租赁合同


高金伟


【关键词】出租人;拍卖所得人;租赁合同
【全文】
  

  【案情简介】
  原告郑某于1998年租用了某种子公司的11.3亩土地及地上之房屋,租赁租用期限为10年。在租赁期间,原告在租赁的土地上增添了不动产。2004年某种子公司破产,法院委托某拍卖行对其土地使用权及地上不动产进行拍卖,某有限公司以335万元的价格取得此土地的使用权及地上不动产的所有权。拍卖说明中规定:“如有租赁或赔偿总是由买受人负责”,某有限公司对此没有提出异议。之后,某有限公司对地上的不动产进行了拆除,其中包括原告添附的不动产在内。原告向法院提起诉讼,要求上述被告承担侵害其财产权的责任,并要求有限公司继续履行租赁合同。


  

  【不同意见】


  

  在认定有限公司是否应当继续履行租赁合同的问题上,有两种观点:


  

  第一种观点认为,出租人破产后,租赁权应作为破产债权之一,并不具有优先受偿性,只能与其他债权人一样平均受偿,因此,承租人不得要求受让人继续履行租赁合同。


  

  第二种观点认为,拍卖也是物的所有权转移的方式之一种,也应当受“买卖不破租赁”原则的约束,因此,有限公司应当受到租赁关系的约束,继续履行租赁合同。


  

  笔者同意第二种意见。


  

  【评析意见】


  

  我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”此项规定,学说上称为“买卖不破租赁”。现阶段,房地产市场活跃,不动产买卖频繁,同时,由于房价高,租赁房屋的人也越来越多,因此,实务中,租赁人与买受人之间经常会发生纠纷。因此,对此类问题的研究,无论在理论上还是在实践中,都有很大的价值。


  

  一、买卖不破租赁的法律价值


  

  房屋租赁是合同之一种,合同作为一种债的关系,具有不同于物权关系的重要特点,即合同关系具有相对性,而物权具有绝对性及优先性。合同关系的相对性是合同规则和制度赖以建立的基础和前提,也是我国合同立法和司法所必须依据的一项重要规则。[1]据此原理,债权是只能对特定人产生效力的请求权,合同当事人一方基于合同只能向对方提出请求或提起诉讼,而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。例如,甲有郑板桥的一幅真迹,因急需用钱,故与乙签定了一份买卖合同,乙付清价款,但甲未交付标的物。此后,甲又将此幅真迹卖与丙,且已交付。这也就是一物二卖。在这种情形下,乙不得基于买卖合同向丙主张此幅真迹的所有权,只能依债务不能履行的规定向甲请求违约责任。依据债的相对性的原则,在租赁关系中,出租人将租赁物的所有权转让给第三后,承租人不得以租赁合同来对抗受让人。但是合同法却规定了承租人可以对抗受让人。究其原因,是立法政策取向于保护承租人的权利,因而使得租赁权呈现出物权化的倾向,学理上也称租赁权为“物权化的债权”。法律之所以对承租人给与特别保护,不是基于出租人与承租人间的一种承诺,而是因为承租人一般在经济上处于弱势,而居住却是人的基本的生活需求,故各国立法一般赋予租赁权以对抗性,意在平衡各方利益,这也反映了法律的价值之一是实现社会的最终的公平。



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