如果政府真正能通过规划实现农村土地的“用途管制”目标，那么，统一城乡建设用地市场，并把小产权房放开，就不会有大的问题。但目前似乎不存在这样一个前提，因为农村建设的规划思路尚未确立。

　　就地重新规划建设农村地区的十多万平方公里的建设用地（主要是村庄占地），并且将其并入城市建设用地市场，目前是不可行的。一是这个面积过大，全部用来改造成新居民区，土地太浪费，把可能复垦的大几千万亩地丢掉了。二是就地重新规划建设的成本也比较高。三是将其并入城市建设用地市场后，会急剧增加可交易的建设用地，催生一个真正巨大的房地产泡沫，引发一轮大规模的住房建设热潮，其后果和国家的战略目标南辕北辙。四是有钱人容易在新形势下捷足先登，这种做法可能加剧社会不公正。

　　怎么办好？应该首先真正解决城乡规划统一问题，在此基础上才能逐步实现城乡建设用地市场的统一。为此，中央政府需要认可并规范各地的村庄整治工作，并把它看做城乡规划统一的契机。具体说，可实行一种“增量改革”，以解决城乡建设用地市场统一和小产权房问题。其含义是：

　　第一，待改造或待搬迁村庄的土地一律不放开，限制农民在这些村庄盖新房；凡欲盖新房的农户在新规划区盖。这些村庄的商品房开发业一律禁止，不允许小产权房存在。

　　第二，大体在每一个乡镇选择一个新规划居民点按照城市的标准建造，对于迁入的农民按“地上建筑成本价+补偿”的原则进行安置，另按市场运作方式引入城市居民投资购房。这样做可以加速我国小城市有序发展，提高小城市建造标准。

　　第三，若干年后，随着我国住房法规体系的逐步成熟，可逐步向城市居民开放其他农村新型社区。

　　十、农业用地流转要不要引导？如何引导？

　　农用地流转总量过去一直不大，但从近两年开始速度有所加快，预计今后的速度会进一步加快。总体看，农地流转在地方是各行其是，缺乏规范，并引起一些麻烦。

　　规范农地流转由中央政府出台一个文件加以规范十分必要，且越早越好。抛开理论的分析，这里扼要提出以下意见：

　　第一，不要鼓励规模过大的农业经营实体。农业规模经营当然有重大实际意义，应予鼓励，但在中国现阶段不宜鼓励过大的农业经营实体。100亩的大田经营效率比5亩要高，但1万亩不见得比100亩高。各地可以有自己的标准，并允许逐步调整。