三、房屋抵押权与建设工程价款优先受偿权之间的冲突及解决

　　（一）建设工程价款优先受偿权的性质

　　建设工程承包人优先受偿权是指建设工程中的发包人同时存在若干个债权人时，对于建设工程折价或拍卖所得的价款，建设工程承包人有先于其他债权人优先受偿的权利。我国于1999年颁行的《中华人民共和国合同法》第286 条和2002年6月最高人民法院所做的《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）中确立了“建筑工程价款优先受偿”制度，其核心是建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，目的是为了解决现实中严重拖欠工程款的社会问题，从而保障承包人的合法权益，特别是使农民工工资问题得到解决。但对于建设工程承包人优先受偿权的性质，学界颇多分歧。主要有三种观点：不动产留置权说[5]、法定抵押权说[6]、优先权说[7]。笔者认为建筑工程价款优先受偿权为优先权说比较合适。

　　首先，从立法目的上看，建设工程价款优先受偿权的立法目的与优先权制度相吻合。优先权通过破除债权平等性，赋予特殊债权人以优先于其他债权人而受清偿的权利，以保护这些具有特殊社会基础的债权人[8]。在我国，发包人拖欠承包人工程款问题的现象十分普遍，工程款当中，有20%以上是建筑工人的工资报酬。工程款拖欠日益严重的情形，极大地影响着建筑业的发展和社会稳定。

　　《合同法》第286条之规定，正是基于社会公共利益及建筑工人生存权的需要，在与相关利益冲突时而做出的一种价值取舍。建设工程价款的优先受偿权定性为优先权，能更有效地解决现实中拖欠工程款、承包人的权利普遍性得不到保护的严重问题。因此将承包人优先受偿权解释为优先权符合我国的立法宗旨，也是实践发展的需要。

　　其次，从比较法的角度来看，承包人的优先受偿权得到了各国立法的普遍认可，国外有将该优先受偿权定为优先权的立法，如日本民法中的不动产先取特权，法国民法中的不动产特别优先权。

　　（二）建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突时的实现顺序

　　对于建筑物优先受偿权与抵押权发生冲突时的清偿顺序，学界有四种观点：承包人优先受偿权优先说[9]（法定优先权优先说） 、抵押权优先说[10]、平等受偿说[11]、依成立先后定其顺序说[12]。笔者赞成承包人优先受偿权优先说。