7、解除租赁合同并强行收回房屋和处理承租人遗留物品的法律风险问题

　　房屋租赁合同一般都会约定单方解除权的条件，即承租人在拖欠租金达到一定金额和期限时出租人享有单方解除权，其权利的行使仅需通知承租人而无需获得其同意。但实践中往往出现承租人不予理睬或拒绝腾空房屋，此时出租人大都会采取强制收回房屋的措施。但这种强制收回房屋的行为虽有正当理由但却伴随着一定的法律风险，如拖欠租金的承租人丢失有关物品为由反诉出租人呢？因为从本质上讲，出租人仅对承租人承租场所的物品享有限制处理的权利，从法理层面可以归属到自力救济的范畴，但自立救济需要符合一定的条件且容易产生纠纷。对此，本人认为可借鉴法院查封或扣押财产的司法措施的做法，也可以借助公证或律师见证的形式。首先，在满足租赁合同解除权的条件下，向承租人快递解除租赁合同通知书，在解除合同通知书中写明承租人自动腾退房屋的最后期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应做好如下证据保留准备：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；第二，聘请律师作为见证，并对承租人的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据；第三，将承租人的遗留物品妥善保管并书面通知承租人留存物品的地点和清单。另外，在租赁合同中出租人必须就类似问题出现时约定享有处理承租人遗留物品的权利，通过合同约定和前述措施来防范承租人的抗辩甚至反诉。

　　二、住宅底商租赁物权法律风险分析及防范

　　在分析完住宅底商涉及的有关债的法律风险后，基于其建筑特性而形成的与商品房的相邻关系，在此进一步分析因其相邻权的限制而带来的法律风险。从法律层面来说，相邻权是对相邻各方所有权或他物权的最低限制，根据《物权法》第七十七条的规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。因此，出租人尤其是开发商在出售商品房时应该在商品房买卖合同中声明住宅底商的商业用途且让购买者确认。在经营住宅底商时，由于住宅底商与住宅部分的密切联系，出租人应特别注意国家的相关法律法规的规定，以处理好与各方面的关系。