（三）两份租赁合同之比较

　　既然两份租赁合同均合法有效，那么，该租赁房屋究由哪方实际承租？我们认为，原、被告双方依据各自签订的租赁合同产生的权利都是债权。债权为请求权，具有相容性和平等性，同一物之上可以并存数个内容相同的债权，各个债权之间具有平等的效力。在租赁合同中，承租人依据合同仅能先请求出租人交付租赁物，才能实现自己对租赁物的占有和使用，非经出租人履行合同，交付租赁物，承租人不能支配租赁物。因此，签订房屋租赁合同与实际承租房屋是不同的，前者是后者的基础，后者是前者履行的结果，承租人只有实际占有使用房屋方能受其利益。在同一租赁物上可以签订数份内容相同的租赁合同，但实际的承租人却只能有一个，在此情形下，各承租人的利益必然产生冲突，需要相应的法律规范予以调整。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”在本案中，由于诉争房屋的共有人雷某与张某就同一房屋签订了两份租赁合同，该合同均合法有效，因被告孙某的租赁合同成立在先，且被告已经合法占有了租赁房屋，故该房屋履行合同的承租人应为被告。

　　（四）雷某、张某与第三人刘某的房屋买卖

　　雷某与张某为租赁房屋的共同共有人，根据《物权法》第97条的规定，除共有人之间另有约定外，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。房屋共有人雷某、张某共同与第三人刘某签订了房屋买卖合同，该合同显然是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，因此属于有效合同。根据该买卖合同的约定，雷某、张某将其夫妻共有的房屋出卖给第三人刘某，房屋买卖属不动产物权转让，根据《物权法》第9条的规定，房屋所有权的转让除当事人之间签订合法有效的买卖合同之外，还必须经不动产登记机关办理登记手续。只有经不动产登记机关依法登记，才能发生房屋所有权变动的法律效果。本案中，第三人刘某依买卖合同购买了诉争房屋，并到房产管理部门办理了过户登记手续，从而取得该房屋的所有权。尽管原告与雷某在合同中约定：雷某出售房屋，须提前2个月书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。但由于该租赁合同并未经房产管理部门登记备案，第三人刘某在购买房屋时对该合同并不知情，主观上具有善意，且刘某与雷某、张某的房屋买卖已经不动产登记机关进行过户登记，该登记具有公信力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第（4）项的规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。因此，原告与雷某所签订的租赁合同中虽然约定了原告对租赁房屋享有优先购买权，但由于第三人刘某善意购买该租赁房屋并已办理了登记手续，第三人因此取得诉争房屋所有权。所有权属于物权，根据物权的优先效力，第三人对该房屋的物权优先于原告的债权。