兼评我国《合同法》第二百二十九条

　　根据建设部的相关解释，所谓“售后包租”是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

　　案情简介：

　　A项目，位于沈阳市中心商业核心地段，于2005年底破土动工，2007年6月竣工完成。该大楼占地面积7172平方米，总建筑面积近11万平方米。开发商为沈阳AA房地产开发有限公司（简称AA地产）。A项目竣工以前，AA地产与沈阳CC饭店有限责任公司（简称CC饭店，为外方独资企业）签订A项目房屋整体租赁协议，用途为酒店及宾馆；协议约定由CC饭店出资装修，租期为20年。2008年，AA地产以“国际知名连锁酒店承租，确保20年高额稳定回报”对外进行“售后包租”的商业运作，大肆进行商业宣传。截止到2008年下半年，近100家单位及个人从AA地产购买了A项目中的房产，并与AA地产投资设立的AA+酒店运营公司签订《委托经营协议》及《租金回报协议》。

　　AA地产所谓“售后包租”实质上就是将A地产项目拆零销售给非特定小投资人，同时通过由其投资设立的关联公司AA+与买受人签订20年固定化、利率化的返租回报协议（与CC饭店承租期相同），从而将物业经营权从大量分散的产权人手中取回，然后由其统一管理、运营，获取租金，回报产权人。这种商业模式一方面满足了AA地产资金实力不足、资金链脆弱，需短时期回笼资金的需要；同时又满足了大量小投资者对于所谓“零风险、高回报”的投资需求，能够保证投资者在若干年限内获取稳定的租金回报，使其回避了较大的经营成本与风险。

　　CC饭店在得知这一情况之后，立即与AA地产方面接触，认为这种将房屋出售给若干不特定人然后再通过新产权人与其关联公司AA+签订《委托协议》包租的方式，不能直接、完全地保障CC饭店作为房屋实际承租人的相应权利。并且，认为在租赁合同期限届满之前，对于AA+酒店运营公司能否切实履行本租赁合同，以及其能否完全掌控各个新的产权人，尚有诸多不可预知之处。于是，CC饭店向AA地产提出要求解除租赁合同并返还其装修费用；AA地产则以“买卖不破租赁”为由拒绝。