3、登记机构的职责
当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供房产证、土地使用权证等权属证明和不动产界址、面积等必要材料。当事人提供了这些材料以后，登记机构应当履行法定职责，查验申请人提供的这些材料；并且向申请人询问有关登记事项，然后如实、及时进行登记。如果申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充有关材料，必要的时候还可以到现场进行实地查看。我们曾经审理过这样一个案子：被告欠原告3万元钱无力偿还，双方就商量着由被告用他在南坊某村的一处房产折价给原告，被告把他的房产证交给了原告。过了一段时间，原告要求被告腾房，被告不搬，原告就起诉到我们院里来了，说她从被告那里买了一套房子，钱也交付了，被告却拒绝搬出，要求法院判决被告腾房。被告说我现在住的房子是我弟弟的，我抵给原告的并不是现在住的这套房子，而是一块宅基地，上面根本就没有房屋。当时，我们感觉这个案子很蹊跷，开完庭后马上跑到现场进行勘验，结果到了现场后，按照原告的房产证地址，我们只找到了一片空地，上面根本没有房屋。经过我们找村委了解情况，原来是当时办理房产证的时候，登记机关的工作人员根本就没有到现场进行查看，便草率地为被告颁发了房产证。在这个案子当中，登记机构就没能很好地履行职责。为了保障登记机构切实履行职责，
物权法又进一步规定了登记机构禁止从事的行为：（1）不得要求对不动产进行评估；（2）不得以年检等名义进行重复登记；（3）不得从事超出登记职责范围的其他行为。因为不论是评估也好，重复登记也好，实际上都是在变相地进行收费，加重了当事人的经济负担，因此为
物权法所禁止。
4、合同效力与物权效力的区分原则
物权法第
15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。在我国长期的审判实践中，我们曾经把登记作为不动产买卖合同的生效要件，认为当事人之间签订了关于房屋等不动产的买卖合同以后，还必须进行登记，合同才能发生法律效力。如果不进行登记，那么不仅不能产生当事人预期的房屋产权变动效果，连当事人之间的房屋买卖合同也不发生效力。甚至连我国的法律也规定了登记是不动产合同的生效要件，如《
担保法》第
41条规定：“当事人以本法第
42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”这样就使得很多合同的当事人因没有进行不动产登记，而不能根据有效合同追究违约方的法律责任。这是完全错误的。根据
物权法第
15条的规定，当事人之间签订的有关不动产物权变动的合同与不动产物权变动是相区分的，当事人签订的合同只要是双方的真实意思表示，并且该合同的内容不违反法律的禁止性规定，除当事人另有约定外，该合同自成立之日起就具有法律效力，在双方当事人之间产生债权债务关系。如果不登记的话，仅仅是不能产生物权变动的效力，但是对于该合同的效力却没有丝毫影响，合同仍然有效。有这样一个案子，王某将自己的私房一处卖给了刘某，并将房产证一并交付。随后，刘某一家对房屋进行了简单地装修就搬进去居住，刘某认为反正房产证在自己手中，过不过户都无所谓，所以就一直没有办理过户。两年后，该房屋附近新开辟了一条道路，房屋大幅度升值。王某觉着房子卖便宜了，有心反悔，决定通过打官司把卖出的房子要回来。于是，王某就到法院起诉，要求判令他与刘某签订的房屋买卖合同无效。法院经审理认为，虽然王某与刘某买卖的房屋一直没有办理过户登记手续，该房屋的所有权在法律上没有转移，但房屋买卖合同的效力并不受登记的影响，该合同合法有效，判决驳回了王某的诉讼请求。在这个案子里，法官就坚持了房屋买卖合同的效力和物权效力相区分的原则，依法作出了公正判决。在实践中类似的案子我们也碰到过，被告的娘家与原告是前后邻居，被告经过别人介绍，从原告那儿买了房子，房款交清了，原告也把房子交给了被告。10年后，该村进行旧村改造，由于被告所买的房子位置较好升值了，原告就反悔说这个房子当初卖的时候没有和自己的妻子商量，并且没有办理过户登记手续，该买卖是无效的，就到我们院起诉，要求判决他与被告之间的房屋买卖无效，当时
物权法还没有实施，我们就根据
物权法的原理，认为双方的买卖有效，判决驳回了原告的诉讼请求。
5、不动产登记簿和权属证书的关系
两者的关系就是权属证书的依据来源于登记簿。
物权法第
16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因此，只要登记簿和权属证书发生矛盾就应以登记簿的记载为准，但是有证据证明登记簿确有错误的除外。为什么要这样规定呢？这是因为相对于不动产登记簿来说，房产证等权属证书更容易被他人伪造。比如，有一套房屋，根据房产部门保管的登记簿，该房屋的所有权人为某甲，而该房屋房产证上记载的所有权人却是某乙，出现了登记簿和房产证记载相矛盾的现象，那么究竟这套房屋的所有权人是谁呢？显然，根据
物权法第
16条和第
17条的规定，在没有相反证据证明登记簿确实有错误的情况下，该房屋的所有权应以登记簿上记载的为准，即某甲才是该房屋的所有权人，某乙尽管持有房产证，但并不是房屋的所有权人。所以，我们在买卖房屋等不动产的时候，不能仅仅看出卖人是否持有房产证等权属证书，更关键的是要看登记簿上登记的权利人是谁，也就是要先查询一下登记簿。根据
物权法第
18条的规定，我们作为房屋买卖的利害关系人，是可以申请查询、复制有关登记资料的，登记机构应当提供。
