十六、不动产统一登记制度在实务操作中存在的问题
《
物权法》第
１０条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。此规定将有利于解决目前不动产登记多头负责、复杂繁琐的现状，减轻抵押人和银行的负担，为抵押贷款业务的发展提供便利。特别是防范了不同部门分别登记等可能导致的登记效力冲突等问题。
从现行有关法律法规的规定看，不动产的登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责。涉及的部门有：（1）土地管理部门，负责核发土地使用权证书、土地抵押登记等（2）房地产管理部门，负责城市房屋所有权证书的合法、抵押登记等；（3）农业主权部门，负责土地承包经营权的确认或登记等；（4）林业主管部门，负责森林、林业、林木、林地等所有权、使用权的确认或登记等工作。（5）海洋行政主权部门，负责海域的使用。确认等；（6）地质矿产主管部门，负责矿产资源的审批登记等。
在实践中，已有广州、深圳、上海等城市实现了房屋和土地管理机构的统一，也实现了房地产登记的统一。
但该规定对于商业银行存在利好的同时，也存在操作上的具体问题：怎么同统一登记，由那个部门统一登记，“法律、行政法规规定”的具体规定在哪里？要解决这个问题，需要有关法律、行政法规作出规定，或最高人民法院作出司法解释。与此同时，实施好
物权法，构建和谐的法治社会，还需要行政机关作出不懈的努力。
十七、股权质押登记制度的变更与工商行政登记
物权法结合新修订的
公司法的有关规定，于第
２２６条第一款规定：以证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。所谓证券登记结算机构登记的股权，指的就是上市公司的股权、公开发行股份的公司的股权、非公开发行但股东在２００人以上的公司的股权等。而其他股权，指不在证券登记结算机构登记的股权，包括有限责任公司的股权、非公开发行的股东在２００人以下的股份有限公司的股权等。而其他股权是指，不在证券登记结算机构登记的股权，包括有限责任公司的股权、非公开发行的股东在２００人以下的股份有限公司的股权等。商业银行在办理信贷业务接受股权质押，或银行自身的股权被股东用于质押时，应当按照上述
物权法的相关规定操作，即股权质押登记的生效要件是经证券登记结算机构或工商管理部门登记，控制操作风险。但该项事宜的实施，同样有赖于工商行政机关的行政作为。
十八、预告登记制度对商业银行个人住房按揭贷款业务的影响
《
物权法》第
20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。。这一规定从制度上防范了多重抵押，大大降低了银行从事不动产抵押贷款业务的风险。也就是说，办理预告登记后，开发商如果把这套房产再卖给其他任何人，都将“不发生物权效力”，即后来的买房人不可能优先得到该套房产的产权，这就在一定程度上限制了“一房多卖”等欺诈行为，有效保护购房人、贷款银行的合法利益。但办理了预告登记，并未完成抵押登记行为。因为
物权法还规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。很可能造成贷款损失或其他不良影响。因此，在《
物权法》实施之前，银行应对存量按揭贷款进行全面核查，对可以办理正式抵押登记手续的，要及时办理，以免丧失时效或产生不必要的法律纠纷。同时，银行有多少房屋按揭业务，需要信贷管理部门进行填报和管理，控制法律风险。
十九、质权的权利范围及其存在的问题
《
物权法》第
２２３条规定，债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：（一）汇票、支票、本票；（二）债券、存款单；（三）仓单、提单；（四）可以转让的基金份额、股权；（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（六）应收账款；（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
物权法对于权利质押规定的是“法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”，仍然援引了《
担保法》第
75条第（四）项“依法可以质押的其他权利”，仍然没有突破“法无禁止即许可”的私法自治理念，在实践业务存在很大的争议。
二十、应收账款担保贷款银行可能面临一定的风险
作为普通债权质之一种，应收账款质权兼具有物权和债权两种特性。一方面，其为一类担保物权，当债务人破产时债权人可以就此应收款项优先受偿。另一方面，应收账款质权实质上是一种请求权担保另一种请求权的实现，这层质押担保的外壳看似坚固，实则主债权人的债权能否实现，最终依赖于第三债务人的履行能力即其全部责任财产的多少，这明显不如以特定的有体物担保安全可靠。因此，应收账款的担保功能有限，实质上仍带有信用保证的痕迹，银行大力开展应收账款担保贷款，仍将面临一定的风险。
