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通过对土地登记制度的比较，我们可以认为，规则的效力和绩效有时取决于其他领域的规定，这里主要指公证制度。在澳大利亚，还与该国的法律体系的特殊性有关。由于法律基础主要是法院的判决，法院明显倾向于将法律如同托伦斯制度一样进行狭义的解释，尤其是还认可被法院发展为非成文的土地法的法律救济制度。 澳大利亚的不安全性值得关注，登记行为创设权利而无须考虑登记行为是否合法，这种激进式的解决方法并不是很有说服力。然而，还是未能准确地对限制进行界定。更为危险的是，因原所有者的不当得利可对第一个买方也有时可对第二个受让者提出债法上的返还请求权。第一种情况在德国法上也出现过，但后者却不允许，除非第二个受让者无偿取得。
德国的法律安全性似乎高一些，主要是因为，债法上的买卖合同与物权的转移两者明确分离。第一买方可以随时提出买卖合同的无效，但不得向第二买方提出，即使其知情。在澳大利亚则相反，至少在知悉该情况，有时甚至在因为疏忽大意而不知悉的情况下，原所有者对第二受让者的返还请求权也得到支持， 当然，其理由尚有争议。
【注释】乌尔里希· 施伯伦贝克 著 邹国勇 译
* 2004年10月12日，来自德国拜洛依特大学的乌尔里希· 施伯伦贝克(Ulrich Spellenberg)教授为华中科技大学法学院师生进行了题为“土地交易中安全性的比较法考察”的学术报告，此后对该报告进行了一些修改。本文系修改后的报告的译文，在本文的翻译过程中，武汉大学国际法研究所2003级国际私法博士研究生徐鹏、王葆莳给予了大量帮助，在此致以诚挚的感谢。——译者注
>]乌尔里希· 施伯伦贝克（1940- ），是德国拜洛依特大学法学教授，主要从事国际私法和比较法研究。
当然也有例外。大家知道，在过去几年中，日本经济因为土地的市场价格过高而受到强烈影响，当不动产的泡沫破灭之后，即价格急剧下降时，许多为过高估计的地产进行担保的银行信贷就陷入困境。因此还产生了银行危机。
也有人称为“转录式登记制度”；参见冯·霍夫曼：《土地买卖法》，1982年版，第46、51页。
这表明，早在法国大革命之前，立法者的目的就不仅是为了保护其他购买，而是想知道谁获得了多少利息收入，以便提高税收。
1955年1月4日的立法第30条。
法国最高法院民事庭1949年5月10日判决，参见《Dalloz杂志》1949年第277页，该判例支持第一受让者；法国最高法院民事庭1961年10月17日判决，参见《司法期刊文件集》1962年第2期第12728页，该判例支持第二个受让者。
根据1955年1月4日立法的第3条，仅有在转让人以前已经登记时才可注册。在必要情况下，当前的买方如想被登记，必须事先让其卖方进行登记，然后再付款。
占有的时间缩短为20年，有时也为10年，但其前提条件是，据以取得权利的合同应实际有效。对有效性的善意信任不足以取得权利。
施德伯尔：《德国和法国法上的善意取得》（德国拜洛依特大学1994年法学博士论文）。
有关德国土地登记簿制度的历史，参见沃尔夫、赖泽：《物权法》，1957年第10版，第26章。
法国政府在1890年引入托伦斯制度时也遇到类似问题。
这里暂且不讨论，这种修改是具有回溯的效力还是只对以后有效。
英文原文为fraud。
Rodrick：《Deakin法学评论》2002年第5页。
Assets Co. Ltd. v. Mere Roihi 《英格兰上诉法院判例集》第176卷（1905年），第210页。
Macquari Bank Ltd. v. Sixty-Fourth Thronc Pty. Ltd. 《维多利亚法律报告》1998年（第3卷），第153页。
Schultz v. Corwill Properties Pty. Ltd. (1969) 90 WN (Part 1) 529 (New South Wales).
Breskvar v. Wall，《澳大利亚法学期刊报告》第46卷（1972年），第68页。
尤其是Breskvar v. Wall，《澳大利亚法学期刊报告》第46卷（1972年），第68页；Frazer v. Walker, 上诉法院（枢密院）1967年，第569、585页；Gric v. Australien and Newzealand Banking Co. Ltd.《新南威尔士法律报告》第33卷（1994年），第202页、第222页及以下。
Gibbs v. Messer，《英格兰上诉法院判例集》（1891年），第1948页。
Gric v. Australian and New Zealand Banking Co. Ltd. ，《新南威尔士法律报告》第33卷（1994年），第202页，第222页及以下; Sackville：《澳大利亚法学期刊》第47卷（1973年），第526页及以下。
J. Moore：《澳大利亚法学期刊》第73卷（1999年），第712页及以下。
Garcia v. National Australian Bank Ltd.《澳大利亚法学期刊》第72卷（1998年），第1243页及以下。
不是登记所有权，而是因登记而产生所有权； Frazer v. Walker, 见前注18，Breskvar v. Wall ，见前注17。
参见Breskvar v. Wall ，同前注17。
Frazer v. Walker ，同前注18，第569、585页； Gric Australien and Newzealand Banking Co. Ltd. 参见《新南威尔士法律报告》第33卷（1994年），第202页，第222页及以下。
Bahr v. Nicolay (No. 2)，《澳大利亚法学期刊》第62卷（1988年），第268页。
参见 Lane：《澳大利亚法学期刊》第62卷（1988年），第1036页及以下。
In Bahr v. Nicolay.
参见Mark Anthony Conlan & ors. v. Reg. of Titles & ors. 《西澳大利亚最高法院判例集》2001年第201页。
Mark Anthony Conlan 同前注29，第208页及以下。
Griggs：《昆士兰技术大学法学杂志》2001年第6页及以下； J. Moore ：《澳大利亚法学期刊》第73卷（1999年），第712页以下、第715页。
Sackville：《澳大利亚法学期刊》第47卷（1973年）第526页及以下。
Bahr v. Nicolay，同前注26。
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