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可以看出，由于物权行为理论作用的发挥都有赖于登记，亦即只有登记之后才有适用的空间，因而无法根除上述现实买卖中的风险。不过并不能由此进行非此即彼的推论，认为合意加登记理论就能解决问题。由于后一理论也要依靠登记这一物权公示手段，因此对出卖人拒不过户、未经登记的房屋一房二卖等问题也就无能为力。
真正解决问题的方法可能需要一些实务上的智慧。对于问题一，简化产权过户手续，即使开发商不配合也可以直接过户到购房者名下，只要其已经付清房款，且有充足的证据证明。有消息称，广州市国土房管局正在进同规划、建设、质监、财税等部门协调，共同寻求解决业主购房后拿不到房产证的问题。[30]
对于问题二，则可以建立预售合同登记制度，将预售的合同号与房号等信息在登记部门登记，并及时进行公告，以使公众周知。比如北京市建委正准备颁布新规定，要求每一套开发商所出售的房子只能和一个合同文书的编号相对应，同时采取预售合同与登记的制度，通过互联网向公众免费提供房产是否被卖、被抵押等信息，以期最大限度地杜绝一房二卖、虚假抵押贷款等现象的发生。[31]
因此，对学理而言，应当注意从现实中汲取更多的经验和智慧，而不是仅仅从教科书的文本出发。道格拉斯·诺思非常精辟地指出：“事实解释不了我们周围的世界；解释需要理论——不一定是自觉的、清晰的理论，然而得是理论。理论不能被证明是‘正确的’，理论只能用证据来驳倒。而用来解释我们周围世界许多现象的理论却是对立的。也不存在最后的验证，除一种解释外将其它一概排除。”[32]
在这里，他从功能上对事实与理论进行了界分：理论是用来解释世界的，因而会有许多种解释理论，它们彼此之间也许是相互对立的，但人们无法通过证明的方法确定哪一个理论是正确的（因而也就不存在“唯一正确”的解），而只能用事实充当证据来反驳理论。经济学理论如此，很大程度上，法学理论也是如此。
诚然，解释世界的理论可以有多种，但当解释的对象发生了时空转换，用以解释的理论也应随之更新。固守“理论”阵地，指摘现实与理论不符、断言一切实践做法都是错误的、粗糙的，必须按照理论彻底加以改造的态度，远不如转而将理论的热忱同现实的需要结合起来，为制度创新提供智力支持的做法来得明智。毕竟“理论一经掌握群众，也会变成物质力量”。[33]
【注释】 李永军：“我国民法上真的不存在物权行为吗？”，载《法律科学（西北政法学院学报）》1998年第4期，第56-64页。
参见何向东主编：《逻辑学教程》，高等教育出版社1999年版，第108页。
约翰·亨利·梅利曼著：《大陆法系（第二版）》，顾培东、禄正平译，李浩校，法律出版社2004年版，第1-2页。
艾伦·沃森著：《民法法系的演变及形成·英文原版序》，李静冰、姚新华译，中国政法大学出版社1992年版，第2页。需要指出的是，该书的书名原文是“The Making of the Civil Law”，直译应当是“民法的形成”，其中并没有体现出“法系”的意思。
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